サラリーマンの副業としておすすめの一つがアパート・マンション経営です。
なぜならば、現在は終身雇用というのも崩れてサラリーマンが定年退職まで働けるという保証はなくなってしまっています。
定年退職まで働けたとしても、年金を受給出来る年齢はどんどん引き上げられており、退職しても年金受給がすぐに始められるとも限りません。受給出来る金額もどんどん引き下げられているのが現状です。
万が一、会社勤めが突然出来なくなったとしても生活していけるように、事前に準備しておくことが大切です。
本業の収入にプラスして、副業収入を得て将来に備えているサラリーマンも少なくないです。
この記事の目次
アパート・マンション経営は会社にバレても大丈夫！
もともと自分が購入し暮らしていたアパートやマンションを転勤などの都合で賃貸物件にして家賃収入を得ている人も少なくありません。
本業の仕事に支障が出る規模じゃなければ、会社に知られたしても副業と見なされることはあまりありません。
アパート・マンション経営は、結果として投資目的でなく不動産経営をしていることになります。不動産経営までいちいち取り締まっていたらキリがないため、会社側は何も言わないというのがが多いようです。
アパート・マンションの経営には資格などが要らない
自分でアパートやマンションを所有して管理し、入居者に賃貸する時には特別な資格は必要ありません。
ただし、土地を頻繫に売買するという場合には、宅地建物取引業免許税というものが必要になってきますので注意が必要です。
入居者を募集するために、広告を出す時も資格や免許は特に必要ありません。
一般的に、オーナー自らが広告や宣伝等を行うことはほとんどなく、不動産会社に入居者募集を依頼して入居者募集の作業は不動産会社で行ってもらうパターンが多いです。
アパート・マンション経営は公務員でもできる
副業禁止の公務員の場合でもアパート・マンション経営は副業には該当しません。
土地などの遺産を親からの相続することでアパート・マンションの経営が始まることもあるため副業扱いとはならず、副業禁止の公務員でも認められています。
ただし、一定の条件をクリアしなければいけません。
・不動産管理会社に委託すること
まず、公務員は本来の仕事に専念しなければいけません。アパート・マンションの管理業務によって本来の業務に差し支えてはいけないということになるため、自分で経営をするのではなく不動産管理会社に管理を任せましょう。
管理業務を自分で行ってしまうと、公務員としての業務と不動産の管理業務のWワークを行っていることになり、それが副業に該当します。そうしないために自分で管理業務は行わないで必ず不動産管理会社に委託しましょう。
・賃貸収入の限度額が決まっている
賃貸収入の限度額が決められています。年間の家賃収入が500万円以上だと副業とみなされてしまいます。
また所有する戸数にも、一定規模以下という決まりがあります。この一定規模以下というのは、所有する不動産が5棟以上または部屋数が10室以上だと副業に該当してしまうというものです。家賃設定や所有する戸数には注意が必要です。
土地所有の固定資産税対策としても優秀
バブルの頃とは違い、今の時代は更地の土地を持っているだけだと高額の固定資産税を払わなければいけないためマイナスとなり、負担となってしまいます。
ですが、賃貸マンションの場合だと、色々な特例などがあり、土地部分の固定資産税が本来の約9分の1、さらに建物部分の固定資産税も本来の約3分の1に減額されます。
使っていない土地を遊ばせておくだけではなく、アパートやマンションを建てて家賃収入を得て上手く運用していきましょう。
サラリーマンの副業におけるアパート・マンション経営のデメリット
アパート・マンション経営にもデメリットあるということを認識しておく必要があります。よくあるアパート・マンション経営のリスクやデメリットなどをご紹介します。
デメリット１、十分な元手が無いと始められない
アパートやマンションを建てるための元手となる資金が十分にない場合はそもそも建てることが出来ません。親からアパートやマンションを相続でもしない限り始めることが出来ません。
金融機関で融資してもらう場合にも、高額となるためある程度の元手となる資金は必要になってきます。
デメリット２、空室問題
資金面が融資などでクリアして、アパート・マンション経営を始めたとしても、空室が出来てしまったり、そもそも埋まらなかった場合に赤字になることもあります。
空室の主な原因としては、周囲の家賃相場よりも家賃が高いということが多いです。
周囲の家賃相場が少しずつ下がってきていて、自分のところの家賃だけが相場よりも高い家賃設定になってしまっている場合があります。
周囲の家賃相場に合わせることで空室が埋まる場合もあります。
空室問題が解決せず赤字が増え続けてしまうと融資の返済が滞り、せっかく買った物件手放さなくてはいけなくなる可能性もあります。
さらに、負債だけが残ってしまうということもあるので空室問題は深刻です。
デメリット３、老朽化や天災などの物理的リスク
物件は年数が経過すると老朽化によって使えなくなったりします。また、天災によって倒壊したり空室が出てしまうリスクもあります。
また、マンションの場合築10年～15年で大幅な修繕工事が必要になってきます。修繕工事費用も高額なため、こちらでまた融資を受ける必要がでてきます。
天災による建物倒壊などに備えて火災保険・地震保険など、各種保険に加入しておく必要があります。
まとめ
サラリーマンの副業として会社知られたとして問題のないアパート・マンション経営ですが、高額な元手となる資金が必要だったり、空室が出てしまうなど様々なリスクが伴います。
最悪の場合、赤字が増え続け負債だけが残ってしまうこともあります。
また、公務員がアパート・マンション経営をする場合には様々な制約があるのでしっかり確認する必要があります。
さらに、建物の老朽化や天災によって倒壊してしまい使えなくなってしまう場合もあります。
しっかりとリスクやデメリットを理解してからアパート・マンション経営を始めることをおすすめします。
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